Tank- vs Baustelle: Marmor, Stein und Eisen bricht ...

Der Albtraum: Die Straße vor oder zu der Tankstelle wird wegen Bauarbeiten gesperrt! Wer ersetzt mir meinen Gewinneinbruch? Wenn es so einfach wäre! In der Regel sind die Baumaßnahmen aus Sanierungsgründen notwendig. Nur diese Fälle möchte ich hier aufgreifen.

In Sprit₊ wurde in den vergangenen Jahren über mehrere Fälle berichtet, in denen Pächter finanziell schmerzhafte Erfahrungen mit Baumaßnahmen um ihre Tankstelle herum gemacht haben. An einer Tankstelle in Unterfranken mussten Kunden bis zu 22 Kilometer Umweg in Kauf nehmen, um zu ihrer Stamm-Tankstelle zu kommen. In München gab es jüngst einen Fall, bei dem die Fahrbahn wegen Hohlräumen darunter gesperrt werden musste.

Aber auch ich betreue zurzeit einen aktuellen Fall, der ähnliche langanhaltende Auswirkungen auf das Geschäft des Pächters hat. Da kommt dann die Frage auf: Gibt es einen Paragrafen, der mich als betroffenen Gewerbetreibenden gegen die Behörde schützt, mir vielleicht sogar Schadensersatz gewährt? Ja schon, aber nur dann, wenn bei den Maßnahmen in der Ausführung etwas schief läuft, was die Kommune hätte vermeiden können. Das wird aber schwierig, dies nachzuweisen!

Es gibt dazu eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs von vor 55 Jahren, die noch heute Gültigkeit hat. In wenigen Worten simplifiziert: Da muss der Gewerbetreibende durch, weil es der Allgemeinheit dient. Aber die Behörde muss gewissenhaft planen und alle unnötigen Verzögerungen vermeiden. Tut sie das nicht, hat der Gewerbetreibende einen Anspruch auf Schadensersatz.

Grundsätzlich kann ein Tankstellenbetreiber also nur abwarten, was passiert. Vorher kann er dagegen nichts tun.

In Schrift und Bild festhalten

Deshalb rate ich auch bei außergewöhnlichen Ereignissen während der Baumaßnahme diese schriftlich und vielleicht auch im Bild festzuhalten. Später hat man dann nur so die Möglichkeit, schadensersatzpflichtige Verzögerungen zu beweisen.

So zynisch es klingt, aber es gibt keinen Schadensersatz, wenn alles nach Plan läuft . und trotzdem ewig dauert. Und es dauert heutzutage auch immer länger, weil immer mehr Umstände bei den Baumaßnahmen zu berücksichtigen sind. Der Umweltschutz lässt herzlich grüßen.

Wer denkt "dann soll mir die Mineralölgesellschaft aushelfen", denkt aber oft falsch. Denn die beruft sich darauf, sie sitze im gleichen Boot und habe auch Gewinneinbußen.

Besonders hebt es die Laune, wenn die Gesellschaft vielleicht noch darauf verweist, der Pächter habe einen Vertrag unterschrieben, den er erfüllen müsse. Das ist dann aber die Maximalgröße der Unverschämtheit. In Wirklichkeit erfüllt ja die Gesellschaft den Vertrag nicht mehr, da der eine Gewinnerzielungsmöglichkeit voraussetzt, die mit der erhobenen Pacht bezahlt wird.

Argument Umsatzpacht

Ab jetzt muss man in den Tankstellenvertrag schauen, bevor man sich weiter auf Krawall bürstet. In den vergangenen Jahrzehnten haben die Mineralölgesellschaften Umsatzpachten eingeführt und meinen dann, dass damit ja auch die Pacht gerecht mit runtergeht, wenn der Pächter weniger Umsatz macht. Nur sticht dieses Argument in Wirklichkeit auch nicht, weil ja die Kosten erfahrungsgemäß degressiv steigen. Je kleiner die Umsätze an der Station sind, umso schlechter ist das Verhältnis von Kosten zu Ertrag . es wird unwirtschaftlich. Ich habe damals vor etwa 30 Jahren noch erlebt, wie sich Mineralölgesellschaften beim Umbau auf flüssigkeitsdichte Fahrbahnen von Stationen getrennt haben, die unter 2,5 Mio L/Jahr verkauft haben. Da haben sich die Investition und die Unterhaltskosten für die Gesellschaften nicht mehr gerechnet. Also finito.

So verhält es sich aber auch beim Pächter. Die Personalkosten fressen immer mehr den Gewinn auf. Dazu kommt noch, dass die Gesellschaft jederzeit ohne Grund fristgemäß kündigen kann. Damit bekommt das Boot, in dem beide sitzen, ganz gewaltig Schlagseite zulasten des Pächters.

Der zweite Rat

Deshalb der zweite Rat: Schauen Sie sich von Beginn der Baumaßnahmen an, wie sich die Lage tatsächlich verändert. Nach ein paar Wochen pendelt sich das dann auf ein Niveau ein, mit dem man rechnen kann. Dann sollte man mithilfe des Steuerberaters einen eigenen Plan aufstellen, wie eine erträgliche Gewinnsituation wieder erreicht wird. Der Grundsatz unter Kaufleuten in schlechten Zeiten: Wenn der Umsatz schlechter wird, müssen die Kosten runter!

Dann muss man an verkürzte Öffnungszeiten oder an unnötig vorgehaltene Backware denken, die sinnlose Kosten verursachen. Oder auch an das vorgehaltene Warenangebot, welches Kapital bindet, das man woanders braucht.

Denn auch die Bank wird sich vielleicht melden, wenn das Kontokorrent in den roten Bereich wandert. Die will dann auch wissen, was der Pächter gedenkt zu tun, um einen Kollaps zu vermeiden? Da braucht man solche Krisenpläne dann auch.

Letztlich führt das dazu, dass man eine schriftliche Vorlage mit klaren Ansagen erstellen muss, in der die veränderte Situation als Tatbestand vorweg gestellt ist und dann die Maßnahmen der Bewältigung danach dargetan werden. Neben den eigenen Möglichkeiten sollten dort dann auch die Bereiche konkret aufgeführt sein, bei denen der Pächter das Zutun der Gesellschaft einfordert. Zum Beispiel der Verzicht auf Öffnungszeiten außerhalb der üblichen 6-20-Uhr-Regel. Oder eine Festpachtaussetzung, bis die Zahlen wieder das alte Niveau vor den Baumaßnahmen erreicht haben.

Vorsicht ist geboten bei Betriebszuschüssen

Weiter kommen Betriebskostenzuschüsse in Betracht, aber man muss darauf achten, dass die dann nicht später wieder verrechnet werden können! Denn schließlich hält der Pächter ja auch den Laden am Laufen, damit nach dem Umbau Mineralölgesellschaft und Pächter beide wieder vernünftig Geld an der Station verdienen können. Sie tut deshalb mit den Zuschüssen auch etwas für sich selbst . das ist halt so, wenn man gemeinsam in einem Boot sitzt; da helfen beide mit, wo sie können!

Nur wenn man sich hier die Mühe macht, schriftlich etwas zu verfassen, hat man die Grundlage für vernünftige Verhandlungen. Ich erlebe in meiner Beratungspraxis gerade in diesem Bereich ständig nur dazu geführte Telefonate oder unkonkrete Emails, auf die sich beide Seiten berufen. Meist laufen die darauf hinaus, dass der Pächter meint, alles Erforderliche vorgetragen zu haben während die Gesellschaftsvertreter vor Ort versichern, das auch intensiv zu prüfen und mit höheren Stellen zu besprechen. Nach Wochen des Wartens (weil irgendeiner in Urlaub oder krank ist) kommt dann meist auch erst auf Nachfragen des Pächters die Antwort, dass es leider nicht geht! So verliert man unnötig und vermeidbar Zeit, was man sich nicht leisten kann.

Das alles hängt natürlich auch davon ab, wie die Baumaßnahme sich vor Ort darstellt. Das ist mal eine Sperrung der Straße in einer Richtung oder als Durchgangsstraße. Oder es ergibt sich nur eine schmerzhafte Auswirkung. Deshalb kann ich hier nur pauschal darlegen, was man bei spürbaren längerfristigen Baumaßnahmen in allen Fällen tun sollte. Aber wenn man "... unsere Liebe" nicht brechen lassen will, sollte man sich mit den vorgenannten Maßnahmen beschäftigen.